Жилищное строительство как драйвер экономического роста

jileУлучшение жилищных условий для населения было и остаётся одной из приоритетных задач правительственной политики в переходный период в Узбекистане.

За предыдущие годы заложены основы принципиально новой, отличной от советской, жилищной политики. Её составными частями являются:  i) кардинальное изменение структуры собственности на жилье. На сегодня почти 98% жилья находятся в частной собственности граждан; ii) Новая модель финансирования жилищного строительства, когда произошел переход от прежней  модели государственных гарантий обеспечения права на жилье к рыночной модели жилищной политики, где экономические возможности каждой отдельной семьи становятся главным условием удовлетворения потребности в жилье; iii) Сформирована система институтов и механизмов ипотечного кредитования жилищного строительства; iv)  Кардинально изменена  система  управления жилищной собственностью. Создана новая форма управления и содержания многоквартирных домов – ТЧСЖ и эксплуатация жилищного фонда полностью осуществляется за счет средств собственников жилья с ликвидацией частичного бюджетного дотирования с 2000 года. Ликвидированы государственные предприятия по эксплуатации жилищного фонда (ЖЭКи и др.), созданы управляющие компании, что стало важным шагом на пути к созданию полноценного рынка жилищно-коммунальных услуг, где частный сектор будет занимать весомую долю. v) Сформированы и апробированы инструменты жилищной политики, обеспечивающие ускоренный рост жилищного сектора. Важнейшим из них стала реализация Программы строительства жилья в сельской местности по типовым проектам. В рамках реализации данной программы в период 2010—2014 гг. было построено около 44,5 тыс. домов общей площадью свыше 4,5 млн. м2. В результате, в настоящее время Узбекистан занимает первое место среди стран СНГ по вводу нового жилья в сельской местности и прирост вновь построенного жилья составляет около 495 м2 на 1000 чел. ежегодно.

В результате реализации жилищной политики на предыдущих этапах, к настоящему времени достигнуты серьезные результаты.

  1. Удалось не только сохранить, но и увеличить жилищный фонд страны. Если до 1991 года общая площадь жилищного фонда составляла 258,4 млн. м2, то по итогам 2013 года она достигла уровня свыше 457,1 млн. м2. (прирост в 1,76 раза). Количество квартир составляло 4,28 млн. единиц в 1991 г., а в настоящее время – 5,71 млн. ед., т.е. прирост более чем в 1,33 раза. В среднем с 1991 г. объем строительства жилья был на уровне 7,6 млн. м2 в год. С 2005 года ввод жилья имеет стабильный рост, в среднем на уровне 7%.
  2. Несмотря на большую демографическую нагрузку, достигнут стабильный рост обеспеченности жильем на одного человека с 12,4 в 1991 г. до 15,4 м2 по итогам 2014 г., что приближено к социальной норме, установленной Жилищным кодексом (16 м2 на человека).

На новом этапе, исходя из накопленного опыта, учета демографических, ресурсных вызовов, необходимости управления процессами урбанизации, тесно взаимоувязанных с процессами индустриального развития – необходима реализация жилищной политики, которая бы смогла обеспечить резкий рост жилищного строительства при расширении доступности жилья и повышении его качества/комфортности.

Как показывает международный опыт, роль и значение строительной отрасли в структуре экономики меняется в зависимости от стадий развития страны[1]. Доля этого сектора растет на ранних стадиях развития (развивающиеся страны), стабилизируется, когда страна достигает уровня стран со средними доходами (новые индустриальные страны) и снижается в период зрелости экономики (развитые страны)[2].

Для развивающихся стран характеризующихся интенсивными процессами урбанизации, демографического роста, создания базовой инфраструктуры и строительством промышленных предприятий, строительный сектор является особенно привлекательным для рабочей силы, так как, как правило, не требует высокого уровня подготовленности и квалификации рабочей силы по сравнению с другими секторами промышленности. Таким образом, строительный сектор растет быстрее, чем остальные сектора экономики. Так опыт Китая показывает, что рост инвестиций в жилищное строительство стал важнейшим фактором роста ВВП как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе. Инвестиции в строительство жилья являются более важной движущей силой экономики развивающихся стран, чем инвестиции в остальные сектора[3], прежде всего в силу высокого мультиплицирующего эффекта строительного сектора. Например, в Китае в 2001 году 7,3%-е темпы роста ВВП на 1,3% были обеспечены непосредственно за счет сектора жилищного строительства и 1,9-2,5% через влияние этого сектора на другие отрасли экономики[4].

В Узбекистане в период с 2000 по 2014 гг. строительный сектор рос быстрее остальных секторов экономики. Если выпуск промышленной продукции за период с 2000 по 2014 годы возрос в 3,2 раза, сельского хозяйства — в 2,4,  то  объем строительства — более чем в 4,3 раза. Доля отрасли в структуре национальной экономики повысилась 5,1% в 2000 г. до 6,8% в 2014 г.

Результаты анализа влияния роста выпуска сектора строительства на экономику с помощью модели МОБ СНС показывают, что косвенный эффект от роста выпуска сектора строительства на 1 сум составляет 2,3 сума[5]. Следовательно, общий эффект (прямой плюс косвенный) роста выпуска строительства на 1 сум равняется 3,3 сум.  Т.е. сектор строительства имеет значительный мультиплицирующий потенциал, позволяющий ему стать одной из отраслей-локомотивов экономического роста.

В этих условиях стимулирование увеличения темпов жилищного строительства может стать локомотивом прироста ВВП страны, стимулом для развития смежных отраслей экономики, роста занятости и в конечном итоге фактором улучшения благосостояния населения.

И ключевой задачей на долгосрочной перспективе до 2030 года является использования потенциала отраслей стройиндустрии и строительных материалов, как драйвера экономического роста.

Однако на сегодня существует ряд проблем, которые не дают в полной мере возможности реализовать мультиплицирующий потенциал строительной отрасли в качестве важного драйвера экономического роста страны в средне и долгосрочной перспективе. Целенаправленная политика жилищного строительства потребует решения ряда проблем сдерживающих темпы жилищного строительства в стране.

Основными проблемами воздействующими на эффективность политики жилищного строительства на современном этапе являются:

  1. Отсутствие комплексности в подходах к городской застройке. Характерной особенностью городской застройки на современном этапе является так называемая «точечная» застройка. Она представляет собой строительство нескольких (чаще всего двух-трех) многоквартирных домов, внутри уже существующих кварталов/массивов, на земельных участках, освобождаемых в результате сноса ветхого/аварийного индивидуального жилья и достаточное бессистемное строительство индивидуального жилья внутри городской черты. В результате такой «точечной» застройки: отсутствуют возможности снижения себестоимости строительства за счет обеспечения эффекта масштаба в деятельности строительных компаний; бессистемное подключение к сетям коммуникаций усиливает давление на мощности инженерно-коммунального сектора; не способствует улучшению архитектурно-градостроительного облика городов
  2. Недостаточная доступность ипотечного кредитования строительства жилья как в городах так и на селе. Жилье считается доступным, если ее средняя цена превышает средние годовые доходы домохозяйств не более чем в 4 раза и домохозяйство может выплатить проценты за ипотеку не выше 30% от своего месячного дохода. По результатам исследований международных организаций[6], средний годовой доход занятого в Ташкенте в 12,2 раз ниже средней цены одной квартиры в г. Ташкент (для Токио эта цифра равна 4,4, для Лондона 7,3, для США 3,5[7]).  В случае получения ипотечного кредита, ежемесячные объемы выплат по ипотечным кредитам в 1,8 раза превышают ежемесячный доход одного занятого и если в семье зарабатывают 2 человека, то эта цифра опустится до 0,88 раз (88%), что более чем в два с половиной раза превышает средние показатели зарубежных стран[8]. Такая же ситуация характерна и для сельского строительства. В общем объеме жилого строительства объем сельского типового жилья, построенного на ипотечные кредиты остается недостаточно значимым, составляя около 17% от общего объема сельского жилищного строительства.
  3. Высокие трансакционные издержки компаний – застройщиков

Причинами высоких трансакционных издержек для строительных компаний, увеличивающих  себестоимость строительства нового жилья, являются: i) усложненный характер процедур получения исходно-разрешительной документации, согласованием и проведением экспертиз градостроительной и проектной документации. От подачи заявки на предоставление земельного участка для строительства до утверждения акта приемки объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права на объект недвижимости проходит от 1,5 до 3,5 лет. В этом процессе может быть задействовано до 25 различных инстанций, в которых надо получить свыше 50 подписей; ii) высокая стоимость затрат на инженерную подготовку территорий, на подключение к инженерным сетям и головным источникам, которые составляют как правило, порядка 10% стоимости квартир; iii) слабо развитое кредитование застройщиков со стороны коммерческих банков, что приводит к тому, что застройщики предпочитают привлекать относительно дешёвые средства граждан для строительства жилья, неоправданно возлагая на них часть строительных рисков.

Для деятельности строительных компаний характерна низкая эффективность строительства в связи с отсутствием эффекта масштаба. На сегодня значительная часть компаний – застройщиков- это небольшие по размерам и объемам строительства строительные компании, выступающих в роли застройщиков 1-2 домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства. В случае комплексного строительства больших жилых комплексов (примерно 50 многоквартирных домов) возможно обеспечить снижение цен на квартиры до 30% от существующих, в силу эффекта масштаба[9].

Исходя из демографических тенденций, ограниченности земель в водоорошаемых оазисах для комфортного расселения населения, необходимости управления процессами урбанизации, тесно взаимоувязанных с процессами индустриального развития, представляется целесообразной реализация активной жилищной политики на период до 2030 года.

Ключевой целью активной жилищной политики должно стать использование «окна возможностей» до 2030 г., создающегося нынешними тенденциями развития страны, когда, как показывает международный опыт изучения экономик развивающихся стран, на стадии активной индустриализации страны (характеризующихся интенсивными процессами урбанизации, демографическим ростом, созданием базовой инфраструктуры) активно растет роль и значение строительной отрасли в экономике.

В качестве ключевого индикатора в перспективе до 2030 г. целесообразно ориентироваться на увеличение нормы жилищной площади до уровня 20 м2 на 1 жителя страны. Это позволит иметь более удобное и комфортное жизненное пространство для жизни людей и создать необходимые стимулы для развития строительной отрасли и смежных отраслей.

Прогнозные расчеты показывают, что в случае реализации активной жилищной политики к 2030 году при общей численности населения в 36 918 тыс. чел., доля городского населения должна составить 52,77%, а сельского – 47,23%.  Обеспеченность жильем при этом постепенно увеличивается – до 16 кв. м к 2020 г., до 20 кв. м. к 2030 году.

В результате качественно изменяются показатели ввода нового жилья: в период 2016—2030 гг. в целом они составят 301 млн. м2, из них в городе – 157 млн. м2, а в селе – 143 млн. м2.

Предполагается качественный рост мультиплицирующих эффектов жилищного строительства. Так, объем заказов для строительной отрасли составит – 99,5 млрд. долл. за весь период, объем заказов для смежных отраслей – 159 млрд. долларов.  Занятость в строительстве составит в среднем 686,5 тыс. человек в год, занятость в смежных отраслях – около 3 млн. человек.

Основными целями активной жилищной политики должны стать:

  • Обеспечение позитивной динамики роста городов и городского жилья, увеличения численности городского населения.
  • Создание условий для развития села, прежде всего, через динамичное увеличение объемов комплексного строительства нового типового жилищного строительства.
  • Социальная трансформация – новое жилье, новый облик городов и сел, обеспечение комфортного и доступного жилья, как в городе, так и на селе.

Основными направлениями, обеспечивающими реализацию поставленных целей должны стать:

  • Совершенствование архитектурно-градостроительных подходов.
  • Развитие рынка строительно-подрядных работ.
  • Совершенствование сложившейся системы и механизма взаимодействия архитектурно-проектных организаций, отказ от монополизма государственных проектных организаций.
  • Совершенствование механизмов финансирования жилья (прежде всего, совершенствование ипотечного кредитования) для обеспечения большей доступности жилья для населения.
  • Создание условий для широкого развития «зеленого» строительства, энергоэффективных зданий и стимулирование производства энергоэффективных строительных материалов.

 

[1] Strassmann  (1970),  Turin  (1974),  Drewer  (1980),  Wells  (1985)  and  Bon (1992)

[2] Girardi, D. and Mura, A. (2014)  “The Construction-Development Curve: Evidence from a New International Dataset”, The IUP Journal of Applied Economics, Vol.XIII, No.3

[3] Chau, K.W. and Zou, G. (2000), The Interaction between Economic Growth and Residential Investment. Working Paper, University of Hong Kong

[4] The Monetary Policy Analysis Group of People’s Bank of China (2002)

[5] Чепель С. Создание современной строительной отрасли – важная предпосылка устойчивости экономического роста в условиях нестабильности мировой экономики

[6] Housing Finance Development in Uzbekistan, Technical Note, World Bank, March 2007. Central Asia Housing Finance Gap Analysis, International Finance Corporation, September, 2006.

[7] Alain Bertaud “10th Annual Demographia International Housing Affordability Survey”, 2014

[8] Международные допустимые уровни представлены в работах Radosław, Trojanek. “Housing Affordability in Poland”, 2013; Judith Yates et al. (2007). Housing affordability: a 21st century problem. AHURI Final Report No. 105;

[9] По расчетам специалистов, снижение себестоимости квадратного метра жилья в крупных жилых комплексах начинается  примерно с 8-10 дома.

 


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Введите ответ: *
Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.